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  • 武汉积极打造内河自贸区 新港阳逻楼市静待破局
    2014-11-21 15:03:42   来源:   评论:0 点击:100

    新华网4月18日武汉讯(记者 蔡其胜 梁慧丽) 随着新港综合保税区、自由贸易区的推进,阳逻地区将成为内陆航运功能最齐全、配套最完善的对外开放大平台,成为区域经济发展的重要地区。但是,随着武汉市汉七条限购
     新华网4月18日武汉讯(记者 蔡其胜 梁慧丽) 随着新港综合保税区、自由贸易区的推进,阳逻地区将成为内陆航运功能最齐全、配套最完善的对外开放大平台,成为区域经济发展的重要地区。但是,随着武汉市“汉七条”限购政策进一步加紧,远城区交通不便等因素下,记者在阳逻当地却并未感受到综合保税区给房地产市场带来过多的刺激效益。

        “双区”建设稳步推进 新港阳逻备受关注

        明末清初著名学者顾炎武在其《肇域志》中称阳逻为“东接黄圻,西抵汉沔,南渡鄂州,北据五关,为大江要害”。清代学者马素臣在《长江图说》中亦称阳逻是“东西当荆扬之要会,南北为鄂豫之通津”。阳逻地处“淮甸上游”,历来为兵家必争之地。

        说起阳逻,正在越来越多地被武汉人提起。阳逻港是武汉新港的江北地区核心港口,目前武汉新港正依据“一区三园”(沌口、阳逻、东西湖区3个园区)模式,积极开展江北综合保税区申报建设工作,并拟将其打造为内陆航运功能最齐全、配套最完善的对外开放大平台。2013年7月21日,中共中央总书记、国家主席习近平冒雨来到武汉新港阳逻集装箱港区考察强调,“长江流域要加强合作,发挥内河航运作用,把全流域打造成黄金水道。”

        上海获批自贸区后,长江经济带的武汉,继重庆之后,也在积极申请自贸区。根据国家发改委下达各省的要求,依靠长三角、长江中游和成渝三个城市群,做大上海、武汉和重庆三个航运中心,而武汉市也正准备依托沿江港口优势,构思整合武汉东湖综合保税区、东西湖保税物流中心、武汉开发区出口加工区、阳逻港现有资源,打造一个内河自贸区。

        阳逻楼市现状:开发体量巨大

        2011年央企保利地产进入阳逻市场,开发有保利·圆梦城项目,在一定程度上拉动了当地楼市的发展,也带来了住宅品质方面的改变。保利·圆梦城总建筑面积达216万平方米,也是目前阳逻开发体量的最大楼盘。记者整理了阳逻的十个在建的较大地产项目,总规划体量高达550多万平方米,这还不包括其他的小型项目。这个数字对于武汉的一个远郊区来说,是非常惊人的。阳逻地区目前常住人口在20万,如果将来要把这550万方的房源都消化掉的话,足够再造一个阳逻。

        但就目前而言,阳逻新港所依托的大宗物流产业属于资金密集型企业,而阳逻地区属于人口净流入较小的地区,今后一段时期内,阳逻楼市可能以现有项目后续开发,或者消化现有库存为主。据了解,阳逻地区目前房地产市场成交量以开发区为主,老城区已经呈现“供大于求”状态,新盘空置率较高。

        由于阳逻长江大桥2007年已经通车,连通京珠、沪蓉两大高速公路;从阳逻经武汉环城高速公路,至天河机场仅需30分钟车程,已建成的阳逻机场,就在开发区内……对企业来说,水、铁、空、公四大交通体系聚汇一地十分便利,目前已有超过百家企业入驻。随着综合保税区的推进,外向型企业的增多,可能会给楼市带来一定的刺激作用。

        在价格方面,目前新洲区在售楼盘均价为2700元/㎡,阳逻地区新房价格在3000-3800元/㎡之间,目前规划较好、品质较高的项目最高价格已达4200元/㎡;但近几年新开发小区的二手房售价仅在2500元/㎡左右。

        在武汉现有的几个远城区中,新洲以及阳逻的房价远远低于江夏、黄陂,更别说房价已逼近6000元/㎡的盘龙城。

        阳逻交通困局:快速路迟迟未通

        细数阳逻到市区的直线距离:到堤角21公里、新华路27公里、洪山广场只有22公里,从居住角度来说,这一距离并不是不可接受;但说起阳逻,大部分市民还是觉得——远。一位阳逻的朋友告诉记者,他的朋友开车回阳逻只要半个小时,但他搭乘公交回阳逻就需要转车绕一大圈。因为现有的交通原因,还没买车的他只能选在周末回阳逻看望双亲。

        据他介绍,现在从阳逻去武汉只有两条公交可达:一条是232路,从阳逻客运站到汉口欣荣客运站,另一条是231路,从阳逻客运站到青山群力村。这两条公交耗时都是在1个小时以上,即便这样,如果想去汉口或者武昌中心城区,还需要乘坐轻‘轨或者公交,全程下来接近2个小时。另外还有2015客运从武昌付家坡客运站到阳逻,票价18元。高昂的票价和耗时过长是阳逻市民出行迈不过去的“门槛”。

        对需要往返武汉市区和阳逻的市民来说,最为期待的江北快速通道迟迟没有开通,是最令他们着急的事。已经建成的阳逻大桥可以直接连通光谷和汉口,如果江北快速通道建成,到市区的时间可以压缩到四十分钟。

        2008年,就有江北快速通道拟建的消息传出;2012年底,江北快速路一期(新洲段和黄陂段)开始招标建设,然而2014年,这条快速路依然没有建成通车。当地的居民说,这么多年过去了,江北快速通道这条长27公里的道路只有几公里正式动工;也有人表示不再报过多的期望:“江北快速通道2017年底能通就是万幸。”

        对于轻轨21号线,虽然市发改委已将其纳入武汉市第三轮轨道交通建设申报规划,并准备向国家发改委申报,但阳逻市民也不敢过于期待,“未来通估计是一定会通,不过都是第三轮规划啦,还不知道要等几年。”

        与交通不便相比,新洲的教育资源反成阳逻一大亮点。与江夏、蔡甸、汉南、盘龙城汉口北相比,新洲一中阳逻校区是省重点,新洲三中是市重点。有网友骄傲的说“新洲一中每年的高考升学率能和华师一附中比肩,不信的可以拿最近十年的高考升学数据做比较。”他还表示,安家置业除了工作便利,很大程度不就是为了子女教育吗?教育方面的资源,阳逻在新城区中的配套是最好的,中小学教育,都不错。

        阳逻本地居民:对未来家乡发展充满信心

        新港在开发,港区在扩大,阳逻和港区的联系越来越密切。从阳逻主干道一路下来,招商局物流集团阳逻分发中心、武汉中港物流有限公司、武汉国际集装箱有限公司等一大批大型物流公司随处可见。老张是阳逻当地的一位老居民,目前就在港区内从事物流行业,他告诉记者,他们的效益正在变大,集装箱量也在逐年递增。

        “总体来看,阳逻人太少,房太多,发展缓慢,物业普遍水平较低。目前购房多是自住,投资回报收益低。”在老张看来,未来阳逻房价上涨是大趋势,随着轻轨的开通,新港发展的加速,阳逻是武汉的楼市洼地,但是现阶段存量过大,又受到“限购令”的影响,房价涨幅会比较慢,短期内不会有大变化。老张的观点也代表着大多数当地居民的认识,大家虽然对阳逻房产市场持谨慎的态度,但是对未来家乡的发展还是充满信心。

        资深开发商:大打新港招牌 房企谋求转型

        港口作为阳逻得天独厚的区域优势,房地产也深受其影响。随着武汉新港的开发建设,阳逻本地房企纷纷打出港口这块招牌,这一点从当地楼盘命名上就可以看出:领港城、新港天地、深港国际·水岸、东港国际城等等。

    东港国际营销中心

        “领港城”是阳逻第一家开发的办公地产,集营运中心、贸易中心、商业中心、创业中心为一体。投资方湖北阳港投资有限公司的董事长林治国告诉记者,他们就是看到了未来工业发展相关的配套和需求,“武汉新港综合保税区对阳逻的影响相当深远,但这是长期效应,不是一两年能够见效的。我们以前做住宅开发,现在把握了这个契机开发办公地产,是阳逻第一家。现在看来,我们的步调还是比较超前。”

        在林总看来,即便现在阳逻楼市还比较疲软,仍有很大的发展空间。现在的房地产市场不是抱着赚钱态度做房地产就可成功的,而是要努力去提升品质和服务,寻求转型。“不了解市场、专业素质不高、思想上不知道转型的‘土豪’肯定会被淘汰。房地产开发转型的是必然趋势,我觉得是向智能化、简洁化转型,市场上提供的应该是精装修,网络、热水、暖气配置到位,拎包入住的产品。”

        新洲房管局:限购效应明显 “松绑”尚需时日

        据了解,武汉从2011年3月开始实施限购政策,2013年11月又公布了七条楼市调控措施,外地人限购升级:非武汉户籍需提供最近连续2年的社保、或者纳税的,以家庭为单位,最多能在武汉购买一套住房。

        武汉的“限购令”并未能实现分区域调控。由于武汉地域广阔,阳逻地区的房价和需求情况与武汉市城区相比,形成巨大的反差。目前武汉中心城区房价单价已过万,花山、江夏等郊区房价也在6000-7000元/㎡,而阳逻房价只在3000-4000元/㎡之间。新洲区房管局张女士告诉记者,目前阳逻开发区成交量较大,基本以周边县市来武汉置业者居多,而阳逻老城区则存在大量空置房,如果“松绑”政策在新洲区试点,估计对阳逻房地产市场有很大带动作用。

        针对武汉实行“分区域调控”消息由来已久,张女士称:“网上很早就有消息说要松绑,但这只是一个草案,没有实施。我们已邀请专家撰写了一份市场报告,就讲到了新洲区房地产市场供大于求、价格较低、离市区较远等特点。但是这个也只是意向性的,将来我们还会征求开发商的意见,提出合理化建议,形成一份报告书再提交到市里。”

        记者观察:

        从记者的角度来看,阳逻的房地产市场上并不缺开发商,缺的是城市运营商。细思花山新城背后的联投,国博新城背后的城投,城市运营商所带来的变革已经不仅仅涉及居住环境,更多被改变的还有商业环境和人文软环境,而这些也是阳逻居民正迫切期待着的。

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